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“钱荒”再袭 受困库存杭州或现降价狂潮
2020-06-29 20:23:43   

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  “起价都是浮云,实价才是王道”,2月18日晚,该条口号随着杭州(楼盘)德信·北海(楼盘)公园项目降价的消息火速扩散开来。

  该楼盘推出的清盘特惠价为15800元/平方米,对比高峰价19500元/平方米相当于打了八折。

  2月19日,该降价举措迎来跟进者。同板块项目天鸿·香榭里推出“起价11800元/平方米,均价13800元/平方米”的降价措施,相比之前在售价格17200元/平方米,香榭里这次也打了八折。

  在土地出让热度不减的杭州市场,两起幅度不小的降价即刻引发“马年首降”大讨论。

  联想到之前王石放言“今年楼市非常不妙”,任志强也公开表示“今年房价增幅将大幅下滑”,大佬们对今年楼市的看空,似乎正在杭州市场得到应验。

  库存压力

  “这次降价完全是在意料之中的,整个市场在平静地等待这次降价。”透明售房市场研究院院长丁建刚分析,降价源自市场压力。

  数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,达到120476套。至2月19日房存量稍有回落,达到11.97万套,这不仅是2007年以来的最高存量指标,更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。

  丁建刚称,竞争激烈的城北板块出现价格战几乎是必然。“在极小的范围内有六个楼盘在售,再加上更北边余杭区的两个知名开发商的大盘,有八个楼盘在售。还有多个楼盘待开盘,近距离的贴身肉搏在所难免。”

  事实上,上述北海公园项目所在板块中即将开盘的耀翔悦尚项目,此前宣布起价13880元/平方米,已经对板块内其他楼盘造成价格压力。另外北部新城板块的北辰之光及万家名城相继低开,也对该板块的价格体系造成较大冲击。

  有杭州业内人士则指出,北海公园此次降价部分推出的是尾盘,有充分的降价清盘动力。这样看来,天鸿·香榭里则有被迫应战的成份。

  对于降价,丁建刚认为,现在可以看成是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和防御性降价。“德信降价同一天还在拿地,现在大多数开发商还没有出现资金紧张的情况。”

  “钱荒”再袭

  除开库存压力,究其深层原因,上海(楼盘)同策咨询研究部总监张宏伟则认为,出现降价现象的最根本的原因是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响。

  张宏伟指出,银行利率上浮,银行放款放慢,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高,部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多,同时销售层面面临周转率下降,面临资金面短缺的危机,或急于拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会,调整企业的发展战略。

  与“钱荒”看法相呼应的则是,2月22日深夜,网传兴业银行(601166,股吧)停止房地产贷款,接着陆续传出交通银行(601328,股吧)、招商银行(600036,股吧)、中信银行(601998,股吧)和农业银行(601288,股吧)等有类似规定和通知。随后,兴业银行及交通银行下发房地产贷款停贷的消息得到确认。

  对此,国泰君安银行分析师邱冠华认为,根据当前形势,相对而言,商业银行开展房地产相关业务的大致策略如是:总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说,房地产贷款“该放的还会放,该停的还会停”。

  他还表示,对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行,对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。

  在“流动性”趋紧的市场背景下,收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率必然会导致购房需求下降,房价会下跌,以此刺激销售量。

  在张宏伟看来,目前的趋势为,在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,根据政策层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,将资金投入到土地市场拿地,及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。

  张宏伟还指出,“在2014年2-3月这个年初开始阶段,楼市"小阳春"仍需在"量"上做文章,坚持"跑量"回笼资金”,而不应在价格上做太多考虑。

  他表示,上半年“流动性”趋紧的市场背景下,以“现金为王,跑量制胜”的策略应该为广大开发商采纳,上半年部分资产负债率较高的企业或2013年拿地过多、用力过猛的开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。

  降价是局部?

  在杭州降价消息传出后,定于2月21日开盘推新的常州(楼盘)雅居乐星河湾,新推精装房源13000元/平方米,较之前均直降3500-5500元/平方米。

  此外,湖北省襄阳(楼盘)市中央公园项目近日被曝“崩盘”,开发商由于资金链紧张,无法继续建设,主动向襄阳市相关部门打报告,要求政府出面协调,并进行接管。

  一时之间,降价行为渐有燎原之势,房地产市场似乎风雨欲来。

  不过据杭州双赢机构总经理章慧芳女士分析,降价只是局部范围内现象。“首先杭州市场的受关注度较大,去年杭州外来大鳄云集拿地,杭州的市场购买力也比较强,受价格因素影响较大,降价能达到较好的促销效果。”

  “有些城市降价或许也卖不动,杭州市场的话降价还是有效果的。”章慧芳还指出,杭州市场内部现在也是有分化,拿库存量来说,并不是所有版块都供过于求,而是不均衡的分布。

  “杭州市场目前来看,也是体现在区域上,并不是说所有的区块都降价,而是主要集中在供应量较大的区块。”

  “降价也同宏观经济有关,今年的经济环境不是太乐观。受实体经济及限购双重影响,再加上外来房企进入后争抢客户,杭州市场的表现较为突出。”章慧芳认为,每个城市情况不同,不太可能出现要么都涨要么都跌的情况。

  事实上,海通证券(600837,股吧)有分析支持这一说法,他们认为房地产行业直接进入断崖式下跌概率小,2014年市场风险来自局部爆破。上半年个别城市会因为库存而挤出泡沫,下半年主要看银行流动性释放程度。

  不过,另一券商广发证券(000776,股吧)的研究则表明,杭州降价从小开发商开始,主要不是基于资金问题,而是基于对于未来市场相对悲观,据其透露,目前包括主流开发商对市场的判断偏悲观。

  该份报告更直指,“杭州降价不会是个例,未来会有更多楼盘出现打折促销,这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断(包括青岛(楼盘)、宁波(楼盘)、南昌(楼盘)、温州(楼盘)、无锡(楼盘)等)。短期内,主流地产股仍然会有估值压力,两会临近,需要提防房地产政策风险。”

  (审校:刘满桃)

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